Achat des murs de son cabinet : un investissement immobilier stratégique
L’achat des murs de son cabinet constitue l’une des décisions patrimoniales les plus structurantes dans la carrière d’un praticien libéral. Cette acquisition engage le professionnel sur le long terme, tant pour son activité que pour la constitution de son patrimoine. Choisir d’acheter un local professionnel nécessite de comparer les différents montages juridiques, d’analyser les intérêts fiscaux de chaque option, d’apprécier les contraintes de financement et d’intégrer les paramètres personnels qui influencent la stratégie. Le Guide fiscal du libéral 2025 rappelle à ce sujet que la planification doit toujours tenir compte de l’activité, de la situation familiale et des objectifs patrimoniaux du praticien.
Les enjeux de l’achat des murs
L’achat des murs de son cabinet répond à plusieurs objectifs essentiels pour un praticien libéral. Avant de choisir un montage, il est utile d’avoir une vision globale des impacts sur l’activité, la gestion et le patrimoine.
Trois enjeux principaux motivent cette décision :
sécuriser durablement le local professionnel afin de stabiliser l’activité et la patientèle
transformer le paiement d’un loyer en investissement patrimonial sur le long terme
structurer une stratégie cohérente entre l’exercice, le financement et les objectifs personnels
Sécurisation de l’activité
De nombreux praticiens décident d’acheter les murs de leur cabinet afin de sécuriser leur exercice. La détention du local professionnel évite une dépendance à un bail et préserve la stabilité du lieu d’activité, particulièrement essentielle pour un chirurgien-dentiste ou un autre professionnel de santé dont la patientèle est fortement liée à l’emplacement. L’achat offre également davantage de liberté pour réaliser des travaux, optimiser l’espace et adapter le cabinet au fil des ans.
Transformation du loyer en investissement
Au lieu de verser un loyer à un propriétaire, le praticien transforme une charge récurrente en investissement durable. Le remboursement de l’emprunt augmente progressivement la valeur nette du patrimoine, tandis que les intérêts peuvent être déductibles selon le montage retenu. Les loyers facturés à la société d’exercice reviennent alors au patrimoine personnel ou à la structure créée pour la détention. Cette transformation s’inscrit dans une logique de gestion et de stratégie à long terme.
Les modes de détention possibles
Détention en nom propre
L’acquisition en nom propre constitue la solution la plus simple pour un praticien souhaitant acheter les murs de son cabinet. Il détient directement la propriété du local, finance l’achat par un emprunt personnel et loue ensuite le bien à sa société d’exercice. Les loyers perçus sont imposés comme revenus fonciers, et les charges nécessaires ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ce mode de détention offre une gestion directe mais ne permet pas d’amortir le bien. Il est souvent choisi par les praticiens dans une logique de simplicité et de stabilité.
SCI à l’impôt sur le revenu
La Société Civile Immobilière (SCI) à l’IR constitue un montage largement utilisé pour l’achat des murs. La SCI détient le local professionnel et le loue au cabinet. Fiscalement transparente, elle permet aux associés de déclarer leur quote-part de revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt, les charges et les travaux nécessaires sont déductibles. La SCI facilite l’association d’un conjoint ou de futurs héritiers, et s’inscrit dans un cadre patrimonial souple. Toutefois, l’absence d’amortissement limite les possibilités d’optimisation fiscale en cas de loyers élevés.
SCI à l’impôt sur les sociétés
La SCI à l’IS est un montage plus technique qui convient aux praticiens souhaitant optimiser leur stratégie immobilière. Elle permet d’amortir le local, réduisant significativement le résultat imposable. Les charges, travaux et intérêts d’emprunt sont déductibles. Cette solution devient particulièrement pertinente lorsqu’un investissement important est financé par un emprunt. Le principal point d’attention concerne la taxation de la plus-value lors de la revente, souvent moins favorable que dans une SCI à l’IR. Ce montage est adapté aux praticiens envisageant une détention longue et souhaitant intégrer leur local dans une stratégie de capitalisation.
Les montages avancés
Détention via la SEL
Certaines sociétés d’exercice, notamment les SELARL et SELAS, peuvent acquérir directement les murs du cabinet. Cette solution présente un intérêt immédiat pour les praticiens disposant d’une société générant une trésorerie importante. La SEL peut amortir le local, déduire les intérêts d’emprunt et intégrer les travaux nécessaires dans ses charges. Toutefois, la présence d’un actif immobilier important dans la société peut compliquer la cession ultérieure de l’activité. Le Guide fiscal du libéral 2025 souligne que ce montage doit être réservé à des stratégies spécifiques et cohérentes avec les objectifs globaux du praticien .
Démembrement et usufruit temporaire
Le démembrement de propriété constitue un outil puissant d’optimisation. Le praticien peut détenir la nue-propriété du local, tandis que la SEL ou une SCI acquiert l’usufruit pour une durée déterminée. L’usufruitier amortit alors le local, déduit les charges et supporte les travaux nécessaires. À l’issue de la période, la pleine propriété revient gratuitement au nu-propriétaire. Ce montage permet d’allier amortissement, financement optimisé et construction patrimoniale. Il demande cependant une analyse détaillée pour assurer sa conformité juridique et fiscale.
Adapter la stratégie au profil du praticien
Début d’activité
Pour un praticien récemment installé, l’achat des murs doit rester cohérent avec ses capacités financières et la stabilité de son activité. Une acquisition en nom propre ou en SCI IR permet de limiter la complexité administrative tout en sécurisant l’emplacement du cabinet. Le financement doit rester prudent, en adaptant la durée de l’emprunt et les mensualités aux projections de revenus.
Approche de la retraite
En fin de carrière, le praticien recherche souvent une stratégie simple et fiscalement efficace. Une détention en nom propre ou via une SCI à l’IR permet de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, dont les abattements augmentent significativement après plusieurs années de détention. Cette solution facilite également la cession du cabinet ou la location des murs à un successeur.
Les paramètres essentiels avant l’achat
L’achat des murs nécessite d’analyser plusieurs éléments déterminants. La capacité de financement doit être étudiée en tenant compte de l’emprunt, des intérêts, des mensualités et du niveau d’activité prévisible. Les travaux nécessaires à l’installation et à la mise aux normes du local influencent le choix du montage, car leur traitement fiscal varie selon la structure de détention. Le praticien doit également intégrer la cohérence avec son patrimoine existant, ses objectifs familiaux et le type de société qui exploite son activité. Enfin, le choix de l’emplacement reste un critère essentiel pour assurer durablement la valeur du bien, tant sur le plan professionnel que patrimonial.
FAQ – Vos questions fréquentes sur l'achat des murs du cabinet
Pas nécessairement. L’acquisition est pertinente lorsque le loyer actuel est élevé, que le financement est soutenable et que l’emplacement est cohérent avec l’activité à long terme. Il faut également s’assurer que la trésorerie du cabinet ou de la société d’exercice reste suffisante pour absorber les charges liées au local. Un diagnostic complet de la situation financière et personnelle du praticien est indispensable avant de se lancer.
Non, elle n’est pas obligatoire. La SCI facilite la détention à plusieurs, la transmission et la gestion patrimoniale, mais la détention en nom propre reste parfaitement adaptée lorsque le praticien recherche la simplicité. La SCI devient particulièrement intéressante lorsque l’on souhaite intégrer un conjoint, préparer une transmission progressive ou optimiser certaines charges selon le régime fiscal retenu.
L’amortissement n’est possible que si le local est détenu par une SCI à l’IS ou par une société d’exercice (SEL). L’amortissement permet d’étaler le coût du local sur sa durée d’usage, ce qui réduit le résultat imposable. C’est un avantage significatif pour les praticiens ayant un investissement important ou une activité générant des revenus élevés.
Oui, cela est courant et peut présenter un intérêt patrimonial important. L’association du conjoint permet de répartir les revenus fonciers, de faciliter une future transmission et d’organiser plus efficacement le patrimoine familial. La SCI IR est la structure la plus utilisée pour cette configuration, car elle offre une grande souplesse dans la répartition des parts.
Oui, lorsque la stratégie est cohérente et bien structurée. Le démembrement, avec usufruit temporaire au profit de la SEL ou de la SCI et nue-propriété entre les mains du praticien, permet d’amortir le local et d’optimiser la charge financière. Il exige cependant une justification économique réelle et un respect strict du cadre fiscal pour éviter tout risque de requalification.
Oui. Le praticien peut acquérir le local en nom propre ou via une SCI avant la création de sa société d’exercice, puis le louer à la SEL une fois celle-ci constituée. Cette solution permet d’anticiper l’emplacement, de sécuriser les conditions d’acquisition et d’organiser plus tôt la stratégie patrimoniale. Elle est souvent utilisée lorsque le praticien change de mode d’exercice ou prévoit de s’associer.
Le local peut être loué à un praticien reprenant l’activité, sous réserve de la conclusion d’un bail conforme aux règles des baux professionnels. Cela constitue une source de revenus réguliers pour le propriétaire et peut représenter un complément financier à la retraite. La qualité de l’emplacement et l’état général du local influencent la facilité de mise en location et la stabilité du locataire.
SYDEL SARL au capital minimum de 812 000€, RCS Paris : 788 531 432 00037, Code APE/NAF : 6619 B, N° TVA : FR18788531432
Enregistré sur le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (www.orias.fr) sous le n°120 69 007 en qualité de : Conseiller en investissements financiers adhérent à L’ANACOFI-CIF association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, Courtier en opération d’assurance dans la catégorie « b », Courtier en opérations de banque et services de paiement, Activité de démarchage bancaire et financier, et Agent immobilier, Carte de Transaction Immobilière n° CPI 7501 2018 000 038 570 délivrée par la CCI – La société ne peut recevoir aucun fonds, effets ou valeur, Responsabilité Civile Professionnelle et Garanties Financières souscrites auprès de : AIG EUROPE LIMITED, Siège social Tours CB21-16, n°2.401.395/OC 100 000 394.
©2025. Sydel Office